JomiCheck কীভাবে কাজ করে
একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবী জমি কেনার আগে যেসব কাগজ ও আইন দেখেন, JomiCheck সেগুলো ধাপে ধাপে স্বয়ংক্রিয়ভাবে যাচাই করে। প্রতিটি সিদ্ধান্তের পেছনে বাংলাদেশের নির্দিষ্ট আইনের ধারা আছে, আর রিপোর্টে তা স্পষ্টভাবে লেখা থাকে।
- ০১
জমির তথ্য দিন
- ০২
সব রেকর্ড একসাথে আনা হয়
- ০৩
বিক্রেতা কে, তা শনাক্ত
- ০৪
২৫টি আইনি যাচাই
- ০৫
ঝুঁকির স্কোর তৈরি
- ০৬
সিল করা রিপোর্ট
ধাপ ০১
জমির তথ্য দেওয়া
ক্রেতা জেলা, উপজেলা, মৌজা, দাগ নম্বর, বিক্রেতার নাম এবং কতটুকু জমি কিনবেন তা দেন। খতিয়ান নম্বর ঐচ্ছিক।
চাইলে টাইপ না করে বিক্রেতার দেওয়া কাগজের ছবি বা PDF আপলোড করা যায়: খতিয়ান বা পর্চা, দলিল, খাজনার দাখিলা, একসাথে পাঁচটি পর্যন্ত। Google AI Studio থেকে Gemma 4 মডেল প্রতিটি কাগজ পড়ে মৌজা, জেএল নম্বর, খতিয়ান নম্বর, মালিক, অংশ, দাগ, জমির পরিমাণ, দলিল নম্বর, দাতা ও গ্রহীতা বের করে। ক্রেতা সব ঘর দেখে ঠিক করে নিতে পারেন। ফাইল কোথাও সংরক্ষণ করা হয় না।
তারপর জমিচেক প্রতিটি কাগজ সরকারি রেকর্ডের সাথে মেলায়: এই খতিয়ান নম্বর আছে কিনা, মালিকের নাম ও অংশ মেলে কিনা, দলিল নম্বর সাব রেজিস্ট্রি রেকর্ডে আছে কিনা বা বাতিল কিনা, দাতা ও গ্রহীতা ঠিক কিনা, দাখিলায় যে সাল পর্যন্ত খাজনা দেখানো আছে তা রেকর্ডের সাথে মেলে কিনা। কোনো কাগজ রেকর্ডের বিপরীত কথা বললে তা জাল হতে পারে, এবং রিপোর্টে গুরুতর সমস্যা হিসেবে আসে। এই মেলানো কোডে হয়, AI এখানে সিদ্ধান্ত নেয় না।
জাল কাগজ শনাক্ত পেজ খুলুন →ডকুমেন্ট আপলোড পেজ খুলুন →ধাপ ০২
সব রেকর্ড একসাথে আনা
দাগ নম্বর দিয়ে ওই জমির সাথে জড়িত সব রেকর্ড একসাথে আনা হয়:
- ১সব জরিপের খতিয়ান: সিএস, এসএ, আরএস, বিএস এবং নামজারি খতিয়ান
- ২রেজিস্ট্রি করা সব দলিল (বিক্রি, দান, হেবা)
- ৩নামজারি মামলা ও তার ফলাফল
- ৪মালিকের মৃত্যু ও ওয়ারিশদের তথ্য
- ৫দেওয়ানি মামলা, ট্রাইব্যুনাল মামলা, ১৪৪ ধারা ও নিষেধাজ্ঞা
- ৬ব্যাংক বন্ধক ও রেজিস্টার্ড বায়নানামা
- ৭আমমোক্তারনামা (পাওয়ার অব অ্যাটর্নি)
- ৮খাস, অর্পিত, ওয়াকফ, বনভূমি ও অধিগ্রহণের তথ্য
- ৯ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের অবস্থা
হ্যাকাথনের নিয়ম মেনে এই প্রোটোটাইপের সব রেকর্ড কৃত্রিম (সিনথেটিক)। কোনো সরকারি পোর্টাল থেকে তথ্য স্ক্র্যাপ বা ডাউনলোড করা হয়নি, এবং কোনো আসল ব্যক্তির তথ্য নেই।
ধাপ ০৩
বিক্রেতা কে, তা শনাক্ত করা
বিক্রেতার নাম বাংলা বা ইংরেজি যেভাবেই লেখা হোক, RapidFuzz দিয়ে বানান মিলিয়ে দেখা হয় (কমপক্ষে ৮৫% মিল লাগে), যেমন "করিম মিয়া" আর "Karim Mia" একই ব্যক্তি। তারপর রেকর্ড দেখে ঠিক করা হয় বিক্রেতার জমির উপর কী অধিকার আছে:
| রেকর্ডভুক্ত মালিক | সর্বশেষ খতিয়ানে নাম আছে |
| ওয়ারিশ | মৃত মালিকের উত্তরাধিকারী |
| দলিলে ক্রেতা | দলিলে কিনেছেন, খতিয়ানে নাম নাও থাকতে পারে |
| আমমোক্তার | মালিকের পক্ষে আমমোক্তারনামা আছে |
| কোনো অধিকার নেই | কোনো রেকর্ডে বিক্রির অধিকার পাওয়া যায়নি |
এই ভূমিকার উপর নির্ভর করে পরের ধাপে কোন আইন প্রযোজ্য হবে। যেমন ওয়ারিশ হলে ফারায়েজ হিসাব হয়, দলিলে ক্রেতা হলে নামজারি দেখা হয়।
ধাপ ০৪
২৫টি আইনি যাচাই
প্রতিটি যাচাই একটি নির্দিষ্ট আইনের ধারা থেকে এসেছে। গুরুত্ব অনুযায়ী তিন ভাগে ভাগ করা, আর প্রতিটির নির্দিষ্ট পয়েন্ট আছে। কোনো সমস্যা পাওয়া গেলে রিপোর্টে আইনের নাম, প্রমাণ, করণীয় এবং বিক্রেতাকে কী জিজ্ঞেস করবেন তা লেখা থাকে।
গুরুতর (Critical)
যেকোনো একটি পাওয়া গেলেই ফলাফল উচ্চ ঝুঁকি
- বিক্রেতা রেকর্ডভুক্ত মালিক, ওয়ারিশ বা বৈধ ক্রেতা ননRegistration Act 1908, s.52A; Transfer of Property Act 1882+৪০
- খতিয়ানের মালিক মারা গেছেন, অথচ তাঁর নামেই বিক্রি হচ্ছেSuccession law; Registration Act 1908, s.52A+৪০
- জমি আগেই অন্য কারো কাছে দলিল করে বিক্রি হয়েছেভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২৩, ধারা ৪+৩৫
- খাস, অর্পিত, পরিত্যক্ত, ওয়াকফ, দেবোত্তর বা সংরক্ষিত বনভূমিSAT Act 1950; Vested Property Return Act 2001; Waqf Ordinance 1962; Forest Act 1927+৪০
- সরকারি অধিগ্রহণের নোটিশ জারি হয়েছেAcquisition and Requisition of Immovable Property Act 2017+৪০
- আদালত হস্তান্তরে নিষেধাজ্ঞা দিয়েছেCode of Civil Procedure 1908, Order XXXIX+৪০
- আপলোড করা খতিয়ান, দলিল বা দাখিলা সরকারি রেকর্ডের সাথে মেলে না (জাল হতে পারে)ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২৩, ধারা ৫; Penal Code 1860, ss.467, 471+৪০
- আমমোক্তারনামা বাতিল, অনিবন্ধিত, শুধু ব্যবস্থাপনার জন্য, অথবা মালিক মৃতPower of Attorney Act 2012+৩৫
বড় (Major)
কেনার আগে অবশ্যই সমাধান করতে হবে
- জমি নিয়ে মামলা চলছেCivil courts; SAT Act 1950, s.145A+৩০
- সিএস থেকে বিএস পর্যন্ত মালিকানা হঠাৎ বদলেছে, কোনো দলিল বা উত্তরাধিকার ছাড়াSAT Act 1950, s.145A (Land Survey Tribunal)+৩০
- ওয়ারিশ নিজের ফারায়েজ অংশের চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করছেনভূমি অপরাধ আইন ২০২৩; Muslim personal law (Faraiz)+২৫
- নাবালকের অংশ আদালতের অনুমতি ছাড়া বিক্রি হচ্ছেGuardians and Wards Act 1890, s.29+২৫
- জমি ব্যাংকে বন্ধক আছেTransfer of Property Act 1882, s.58+২৫
- এক বছরের মধ্যে একই দাগ ৩ বা তার বেশিবার বিক্রিFraud pattern indicator+২৫
- মেশিন লার্নিং মডেল লেনদেনের ধরনকে অস্বাভাবিক বলছেIsolation Forest model; ভূমি সংস্কার আইন ২০২৩, ধারা ৫ (বেনামি লেনদেন)+২০
- বিক্রেতার নামে নামজারি হয়নিRegistration Act 1908, s.52A; SAT Act 1950, s.143+২০
- অন্য ক্রেতার সাথে আগের রেজিস্টার্ড বায়নানামা আছেRegistration Act 1908, s.17A; Specific Relief Act 1877+২০
ছোট (Minor)
সতর্ক থাকুন ও কাগজ দেখে নিন
- রেকর্ডে সাংঘর্ষিক লেনদেন আছেTransfer of Property Act 1882+১০
- শরিকরা অগ্রক্রয়ের (হক-শুফা) দাবি করতে পারেনSAT Act 1950, s.96+১০
- দেওয়া খতিয়ান নম্বর এই দাগের সাথে মেলে নাRecord of rights consistency+১০
- আগের বিক্রির দাম মৌজা রেটের অর্ধেকেরও কমMouza rate (minimum value) rules+৮
- ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়াভূমি উন্নয়ন কর আইন ২০২৩+৬
- বৈধ আমমোক্তারনামার মাধ্যমে বিক্রি (সতর্কতা)Power of Attorney Act 2012+৫
- গত ৩০ দিনে অন্য ক্রেতারাও এই দাগ যাচাই করেছেনJomiCheck purchase intent alert+৫
- মৃত মালিক মুসলিম নন, তাই উত্তরাধিকার আইনজীবী দিয়ে যাচাই প্রয়োজনHindu law (Dayabhaga) or other personal law+৫
ধাপ ০৫
উত্তরাধিকার (ফারায়েজ) হিসাব
বিক্রেতা যদি মৃত মালিকের ওয়ারিশ হন, তাহলে মুসলিম উত্তরাধিকার আইন (ফারায়েজ) অনুযায়ী প্রত্যেক ওয়ারিশের অংশ হিসাব করা হয়। স্ত্রী সন্তান থাকলে ১/৮ পান, না থাকলে ১/৪। ছেলে মেয়ের দ্বিগুণ পায়। বাবা ও মায়ের অংশ, আউল (অংশের যোগফল বেশি হলে আনুপাতিক কমানো) এবং রদ (বাকি অংশ ফেরত) নিয়মও হিসাবে আছে।
উদাহরণ: আব্দুল মজিদ ২০২২ সালে মারা যান, জমি ১ একর।
| ওয়ারিশ | সম্পর্ক | অংশ | একর |
|---|---|---|---|
| ফাতেমা বেগম | স্ত্রী | ১/৮ | ০.১২৫ |
| করিম মিয়া | ছেলে | ৭/২০ | ০.৩৫ |
| হাসান মিয়া | ছেলে | ৭/২০ | ০.৩৫ |
| রোকেয়া বেগম | মেয়ে | ৭/৪০ | ০.১৭৫ |
করিম মিয়া সর্বোচ্চ ০.৩৫ একর বিক্রি করতে পারেন। তিনি এর বেশি বিক্রি করতে চাইলে "নিজের অংশের বেশি বিক্রি" সমস্যা ধরা পড়ে। এটা ভূমি অপরাধ আইন ২০২৩ অনুযায়ী অপরাধ।
ওয়ারিশ হিসাব নিজে করে দেখুন →ধাপ ০৬
মেশিন লার্নিং দিয়ে প্রতারণার ধরন খোঁজা
নিয়মগুলো একটা একটা বিষয় আলাদা করে দেখে। কিন্তু চালাক প্রতারক প্রতিটা নিয়মের সীমার ঠিক নিচে থাকে। তাই আমরা Isolation Forest নামে একটি মেশিন লার্নিং মডেল ব্যবহার করেছি, যা প্রতিটি বিক্রির ৫টি তথ্য একসাথে দেখে:
- ১দলিলের দাম মৌজা রেটের কত অংশ
- ২বিক্রেতা কত দিন জমির মালিক ছিলেন
- ৩এক বছরে এই দাগ কতবার বিক্রি হয়েছে
- ৪দাগের কত অংশ বিক্রি হচ্ছে
- ৫বিক্রেতা এক বছরে কয়টি ভিন্ন দাগ বিক্রি করেছেন
মডেলটি ২০,০০০টি কৃত্রিম বিক্রি দেখে শিখেছে স্বাভাবিক বিক্রি দেখতে কেমন। যে বিক্রি সেই ধরন থেকে অনেক আলাদা, তাকে খুব কম চেষ্টায় আলাদা করা যায়, আর মডেল তাকে অস্বাভাবিক বলে। আলাদা ৫,০০০টি কৃত্রিম বিক্রিতে পরীক্ষায় মডেল ৭১% প্রতারণা ধরেছে, আর স্বাভাবিক বিক্রিকে ভুল করে সন্দেহ করেছে মাত্র ১.৩%।
মডেল একা কখনো জমিকে বিপজ্জনক বলে না। কোনো নিয়ম আগেই সমস্যা ধরলে মডেল শুধু বাড়তি প্রমাণ যোগ করে। কোনো নিয়ম না ধরলেও মডেল সন্দেহ করলে একটি "বড়" সতর্কতা (+২০) আসে, কারণসহ। ডেমো কেস ১৪ (সেলিম রেজা, দাগ ২৩৫) এর উদাহরণ: সব নিয়মে পরিষ্কার, কিন্তু মাত্র ১৪০ দিন আগে কিনে এক বছরে ৪টি দাগ বিক্রি করছেন।
ধাপ ০৭
ঝুঁকির স্কোর তৈরি
- ১পাওয়া সব সমস্যার পয়েন্ট যোগ করা হয়, সর্বোচ্চ ১০০।
- ২স্কোর ০ থেকে ৩০ হলে কম ঝুঁকি, ৩১ থেকে ৬০ হলে মাঝারি ঝুঁকি, ৬১ থেকে ১০০ হলে উচ্চ ঝুঁকি।
- ৩কোনো গুরুতর (Critical) সমস্যা থাকলে স্কোর যাই হোক, ফলাফল উচ্চ ঝুঁকি।
ধাপ ০৮
সিল করা রিপোর্ট
রিপোর্টে থাকে:
- ১ঝুঁকির মাত্রা ও স্কোর, সহজ ভাষায় সারাংশ
- ২প্রতিটি সমস্যা: কী পাওয়া গেছে, কোন আইন, কী করবেন
- ৩সর্বশেষ খতিয়ান সরকারি কলাম বিন্যাসে
- ৪ওয়ারিশদের ফারায়েজ অংশ ও জরিপের ধারাবাহিকতা
- ৫মালিকানার পূর্ণ ইতিহাস
- ৬মৌজা নকশায় আপনার দাগ এবং পাশের দাগগুলোর ঝুঁকি
- ৭আপলোড করা প্রতিটি কাগজ রেকর্ডের সাথে মেলে কিনা
- ৮যে কাগজ চাইবেন, বিক্রেতাকে যে প্রশ্ন করবেন, সরেজমিনে যা দেখবেন
রিপোর্ট তৈরির সময় পুরো ফলাফলের SHA-256 হ্যাশ বানিয়ে সংরক্ষণ করা হয় এবং একটি QR কোড দেওয়া হয়। কেউ রিপোর্টের একটা অক্ষরও বদলালে হ্যাশ মিলবে না। ব্যাংক, আইনজীবী বা পরিবারের যে কেউ QR স্ক্যান করে বা "রিপোর্ট যাচাই" পেজে গিয়ে দেখতে পারেন রিপোর্টটি আসল কিনা।
ধাপ ০৯
রিপোর্ট নিয়ে প্রশ্ন করা
রিপোর্টের পাশে ক্রেতা সহজ বাংলায় প্রশ্ন করতে পারেন, যেমন "হক-শুফা কী?" বা "আমি কি এই জমি কিনব?"। Gemma 4 শুধু এই রিপোর্টের তথ্য ও সাধারণ ভূমি আইন থেকে উত্তর দেয়, কোনো নাম বা মামলা নম্বর বানায় না, এবং সবসময় মনে করিয়ে দেয় যে সরকারি যাচাই ও আইনজীবীর পরামর্শ দরকার। ঝুঁকির স্কোর সবসময় নিয়ম থেকে আসে; AI শুধু ব্যাখ্যা করে।
ধাপ ১০
রেজিস্ট্রি পর্যন্ত জমির উপর নজর রাখা
যাচাইয়ের দিন জমি পরিষ্কার থাকলেও বায়না আর রেজিস্ট্রির মাঝের কয়েক সপ্তাহে বিক্রেতা অন্য কাউকে বিক্রি করতে পারেন, বন্ধক রাখতে পারেন, বা কেউ মামলা করতে পারেন। রিপোর্টে "নজর রাখা শুরু করুন" চাপলে জমিচেক ওই দিনের সব রেকর্ডের একটি ছবি রাখে। এরপর নতুন কোনো দলিল, নামজারি, মামলা, বন্ধক, বায়নানামা বা আমমোক্তারনামা রেকর্ড হলে, কিংবা অন্য কোনো ক্রেতা একই দাগ যাচাই করলে, তা "নজরদারি" পেজে সতর্কতা হিসেবে দেখা যায়।
নজরদারি পেজ খুলুন →সীমাবদ্ধতা
- ১এটি সিদ্ধান্তে সহায়ক একটি টুল, সরকারি যাচাই বা আইনি পরামর্শের বিকল্প নয়।
- ২সব তথ্য কৃত্রিম। বাস্তবে চালু করতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের রেকর্ডের সাথে অনুমোদিত সংযোগ লাগবে।
- ৩স্বয়ংক্রিয় উত্তরাধিকার হিসাব এখন শুধু মুসলিম আইনের জন্য; অন্য ক্ষেত্রে আইনজীবী দিয়ে যাচাইয়ের সতর্কতা দেওয়া হয়।
- ৪মেশিন লার্নিং মডেলের নির্ভুলতা কৃত্রিম ডেটায় মাপা; আসল ডেটা দিয়ে আবার প্রশিক্ষণ দিতে হবে।
- ৫মৌজা নকশার দাগের সীমানা কৃত্রিমভাবে তৈরি, জরিপ করা নয়। বাস্তবে ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের ডিজিটাল নকশা লাগবে।